Od pierwszej rozmowy do decyzji kredytowej
Cały proces otrzymania kredytu deweloperskiego lub inwestycyjnego zajmuje zwykle od trzech tygodni do dwóch miesięcy, licząc od złożenia kompletu wymaganej dokumentacji kredytowej do decyzji kredytowej.
Po mojej stronie przygotowanie biznesplanu zajmuje zwykle około dwóch tygodni. Największą zmienną nie jest tempo pracy nad dokumentem, a stan danych źródłowych i czas reakcji banku.
FAZA 2Dokument.
FAZA 3Bank.
Jak to wygląda w praktyce
Faza 1 — przed podpisaniem umowy
Zaczynamy od telefonu: kilka pytań o kwotę i cel finansowania, stan spółki, stan danych i termin. Na tej podstawie mówię, czy podejmuję się tematu i w jakim przedziale mieści się wynagrodzenie.
Jeżeli sprawa wymaga spotkania, jest ono płatne: od 150 do 800 zł netto, w zależności od omawianego zakresu i stopnia przygotowania materiałów po mojej stronie. Przy podpisaniu umowy zaliczam tę opłatę na poczet wynagrodzenia. Umowę poprzedza NDA — dopiero po jego podpisaniu proszę o dostęp do danych finansowych.
Faza 2 — dane i dokument
Przyjeżdżam na miejsce albo spotykamy się online z przygotowanym zestawem pytań. Przejmuję kontakt z księgowością, uzgadniam dane finansowe, weryfikuję KRS i wykonanie uchwał. Na tym etapie wyliczam wskaźniki, które policzy bank, i pokazuję, jak wypadają — jeżeli któryś dyskwalifikuje wniosek, mówię, co da się poprawić w strukturze bilansu, ile to zajmie i jaki będzie efekt.
Sporządzenie biznesplanu wraz z prognozami zajmuje po mojej stronie około dwóch tygodni od skompletowania danych. Dostajesz wersję do przeczytania i jedną rundę uwag przed złożeniem. Wtedy płatna jest pierwsza część wynagrodzenia — przy kredycie 1 mln zł to 9 500 zł netto.
Faza 3 — wniosek, analityk, decyzja
Rekomenduję bank albo dwa, z uzasadnieniem opartym na procedurze, nie na oprocentowaniu. Wypełniam wnioski i formularze, kompletuję załączniki, składam dokumentację. Od tego momentu, jeżeli tego chcesz, bank kontaktuje się ze mną, nie z Tobą.
Po złożeniu kompletu przychodzi seria pytań uzupełniających, rozłożona na kilka tygodni. Odpowiadam, uzupełniam dokumenty, wyjaśniam założenia. Od złożenia kompletu dokumentacji do decyzji kredytowej mija zwykle od trzech tygodni do dwóch miesięcy. Po decyzji pozytywnej płatna jest druga, większa część wynagrodzenia; jeżeli decyzji nie ma, nie pobieram jej wcale.
Co wydłuża proces
- Niekompletna księgowość — jeżeli dane wymagają rekonstrukcji, uzgodnienie danych z księgowością może zająć nie dwa tygodnie, a kilka miesięcy. To pierwsza rzecz, którą sprawdzam.
- Brak decyzji administracyjnych — pozwolenie na budowę, warunki zabudowy, przyłącza. Ocena finansowa może być pozytywna, a wypłata wstrzymana na etapie prawnym.
- Nieuregulowany stan nieruchomości — służebności, wpisy, roszczenia. Bank ustanawia hipotekę i sprawdza to bardzo dokładnie.
- Brak uchwał korporacyjnych — zgoda na zaciągnięcie zobowiązania i obciążenie majątku. Formalność, która zatrzymuje wypłatę już po decyzji.
- Zmiana założeń w trakcie — każda istotna zmiana kwoty, zakresu albo harmonogramu inwestycji oznacza nową rundę pytań.
Im wcześniej zadzwonisz, tym więcej da się jeszcze zrobić.
Najgorszy moment na pierwszy telefon to tydzień po odmowie banku. Najlepszy — kilka miesięcy przed planowanym złożeniem wniosku, kiedy strukturę bilansu można jeszcze poukładać, a brakujące dokumenty spokojnie zgromadzić.
Zacznij od telefonu.
Na podstawie kilku pytań o kwotę, cel finansowania i stan danych powiem, czy podejmuję się tematu. Spotkanie jest płatne: od 150 do 800 zł netto, w zależności od omawianego zakresu i stopnia przygotowania materiałów po mojej stronie — a przy podpisaniu umowy zaliczam tę opłatę na poczet wynagrodzenia.