Czy typ kredytu jest dopasowany do celu finansowania?
Przedsiębiorca przyszedł z gotową decyzją: kredyt obrotowy, najlepiej odnawialny co 24 miesiące, około 800 tys. zł, ma być szybko. Bez innych zobowiązań, z przekonaniem, że wyniki są dobre.
Zadałem jedno pytanie: po co. Odpowiedź — na zakup nowego lokalu. I w tym momencie cała sprawa wyglądała już inaczej, bo do takiego celu wybrany produkt po prostu nie pasuje.
Opisuję konkretną sprawę z praktyki, nie uniwersalną rekomendację. Skutki podatkowe każdej struktury zależą od stanu faktycznego i wymagają potwierdzenia przez doradcę podatkowego.
Klient wiedział, ile chce pożyczyć i na jak długo. Nie wiedział, że wybrał produkt służący do czego innego.
To najczęstsza sytuacja w rozmowach o finansowaniu. Przedsiębiorca zna kwotę, bo policzył wydatek, i zna produkt, bo z takiego korzystał wcześniej albo taki podpowiedział mu bank. Pytanie o cel wydaje się formalnością — a to ono rozstrzyga o oprocentowaniu, okresie i o tym, czy za dwa lata trzeba będzie prosić o odnowienie.
Kwota to nie
jest decyzja.
Decyzją jest
struktura.
klienta.
Wszystkie dane identyfikujące usunąłem, kwoty zaokrągliłem. Klient prowadzi działalność w branży medycznej.
| Oczekiwany produkt | kredyt obrotowy odnawialny |
| Okres odnowienia | co 24 miesiące |
| Kwota | ok. 800 000 zł |
| Priorytet | szybka wypłata |
| Inne zobowiązania | brak |
| Ocena własnych wyników | „czuję, że mam dobre wyniki" |
| Rzeczywisty cel | zakup lokalu |
Kredyt obrotowy finansuje bieżącą działalność: zapasy, należności, lukę między zapłatą dostawcy a wpływem od klienta. Zakup nieruchomości to majątek trwały, który będzie służył kilkanaście lat i przez tyle samo powinien się spłacać. Cel finansowania jest wpisany do umowy kredytowej, a bank ma prawo go kontrolować.
Osobna kwestia to „czuję, że mam dobre wyniki". Poczucie nie jest przesłanką kredytową. Bank policzy zdolność ze sprawozdań i harmonogramów — i albo liczby to potwierdzą, albo nie.
Trzy powody zmiany
typu kredytu.
Przekonałem klienta do wystąpienia o kredyt inwestycyjny zamiast obrotowego. Nie z powodów formalnych — z trzech policzalnych korzyści po jego stronie.
Dłuższy okres kredytowania
Kredyt obrotowy spłaca się w cyklu dwuletnim, inwestycyjny na zakup nieruchomości rozkłada się na kilkanaście lat. Ta sama kwota daje wielokrotnie niższą ratę miesięczną, a majątek spłaca się w okresie, w którym realnie pracuje.
Korzystniejsza oferta cenowa
Kredyt inwestycyjny zabezpieczony hipoteką na nabywanej nieruchomości jest dla banku produktem o niższym ryzyku niż niezabezpieczony limit obrotowy. Przekłada się to na marżę i na koszt całkowity finansowania.
Koniec z odnawianiem co dwa lata
Kredyt odnawialny wymaga decyzji banku przy każdym odnowieniu. Wyniki mogą być wtedy słabsze, polityka banku inna, a wobec majątku kupionego na kilkanaście lat oznacza to ryzyko wypowiedzenia finansowania w najmniej odpowiednim momencie. Kredyt inwestycyjny ma jeden harmonogram do końca okresu.
z prawem
do nadpłaty.
Zawsze zalecam najdłuższy możliwy okres kredytowania z zastrzeżoną bezpłatną wcześniejszą spłatą.
Powód pierwszy dotyczy przyszłości. Bank, licząc zdolność kredytową przy kolejnym wniosku, bierze pod uwagę obowiązkową ratę miesięczną, a nie to, ile faktycznie spłacasz. Niższa rata wpisana w harmonogram zostawia więcej miejsca na następne finansowanie — a nadpłacić można zawsze.
Powód drugi dotyczy słabszych miesięcy. Wysoka rata przy krótkim okresie jest zobowiązaniem sztywnym: przychodzi co miesiąc niezależnie od tego, jak wygląda sprzedaż. Niższa rata z prawem do nadpłaty daje ten sam efekt finansowy w dobrych miesiącach, a w słabym bywa wybawieniem.
Warunek jest jeden i trzeba go wynegocjować przed podpisaniem: brak opłat i prowizji za wcześniejszą spłatę oraz za nadpłatę częściową. Bez tego zastrzeżenia dłuższy okres oznacza po prostu wyższy koszt odsetkowy. Warto też sprawdzić, czy nadpłata skraca okres kredytowania, czy obniża ratę — to dwa różne skutki i zwykle wybór należy do kredytobiorcy.
którego nie
da się odliczyć.
Sam typ kredytu to była pierwsza warstwa sprawy. Druga wynikała z branży.
Usługi medyczne są w przeważającej części zwolnione z podatku od towarów i usług. Dla przedsiębiorcy oznacza to, że przy zakupie lokalu podatku naliczonego nie odlicza — całość powiększa cenę nabycia i wartość początkową środka trwałego. Przy zakupie tej skali to kwota rzędu kilkudziesięciu do stu kilkudziesięciu tysięcy złotych, zależnie od tego, czy transakcja jest opodatkowana.
Zaproponowałem inną strukturę: nieruchomość kupuje odrębna spółka, której przedmiotem działalności jest wynajem, i wynajmuje ją podmiotowi głównemu. Najem na cele użytkowe jest opodatkowany, więc nowa spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług — i podatek naliczony przy zakupie odlicza.
Kto jest stroną wobec banku
Nowo utworzona spółka nie ma historii ani zdolności kredytowej, więc sama kredytu nie otrzyma. Dlatego struktura wygląda tak:
| Kredytobiorca | spółka celowa nabywająca nieruchomość |
| Poręczyciel | podmiot główny — z historią, wynikami i zdolnością kredytową |
| Źródło spłaty | czynsz najmu płacony przez podmiot główny |
| Zabezpieczenie | hipoteka na finansowanej nieruchomości |
Dla banku jest to układ czytelny: ocenia obie spółki łącznie, a przepływ ze spłaty jest udokumentowany umową najmu. Poza podatkiem struktura daje jeszcze jedno — majątek nieruchomy stoi poza podmiotem prowadzącym działalność operacyjną, co ma znaczenie przy ryzyku tej działalności i przy ewentualnym późniejszym przekształceniu lub sprzedaży.
nie robić.
Ta struktura nie jest uniwersalna i nie w każdej sprawie ma sens.
Przy małej wartości zakupu. Utworzenie spółki, odrębna księgowość, oddzielne rozliczenia i obsługa umowy najmu kosztują co roku. Poniżej pewnej wartości nieruchomości korzyść podatkowa tych kosztów nie pokrywa.
Gdy podmiot odlicza podatek naliczony. Jeżeli działalność jest w całości opodatkowana, główna korzyść znika — zostają wyłącznie względy majątkowe, a te trzeba rozważyć osobno.
Gdy transakcja jest zwolniona z podatku. Sprzedaż nieruchomości używanej bywa zwolniona; wtedy nie ma podatku naliczonego do odliczenia i cała konstrukcja traci podstawę. To trzeba ustalić przed założeniem spółki, nie po.
Warunki, których pominąć nie można. Czynsz najmu musi odpowiadać warunkom rynkowym, transakcja między podmiotami powiązanymi wymaga dokumentacji, a skutki podatkowe każdorazowo potwierdza doradca podatkowy. Nie jestem doradcą podatkowym — wskazuję kierunek i liczę jego skutki finansowe, rozstrzygnięcie podatkowe należy do właściwego doradcy.
I zastrzeżenie ogólne: nie gwarantuję decyzji kredytowej. Podejmuje ją bank zgodnie z własną procedurą i kompetencjami decyzyjnymi.
od którego
się zaczyna.
Klient przyszedł po kredyt obrotowy na 24 miesiące. Wyszedł z inwestycyjnym na kilkanaście lat, tańszym, bez ryzyka nieodnowienia, z odliczonym podatkiem i majątkiem poza spółką operacyjną. Żadna z tych korzyści nie wynikała z negocjacji z bankiem — wszystkie wynikały z jednego pytania zadanego na początku.
Dlatego pierwsza rozmowa nigdy nie dotyczy kwoty. Dotyczy celu, okresu, w jakim finansowany majątek będzie pracował, i tego, kto ma być stroną umowy. Kwota jest wynikiem, nie założeniem.
Zakres, w jakim prowadzę sprawę do decyzji, opisuje strona o doradztwie przy pozyskaniu finansowania. Jeżeli bank wymaga dokumentu, tu jest zawartość biznesplanu składanego do banku, a osobno rozebrałem słabe cechy biznesplanu, który nie przechodzi analizy kredytowej. Pozostałe teksty są w spisie.
Bank nigdy nie jest płatnikiem za moje usługi i nie pobieram od niego prowizji. Nie jestem pośrednikiem kredytowym.
Dlatego w moim interesie jest wywalczenie najlepszych warunków dla klienta, a nie wybór produktu z najwyższą prowizją.
Czy mogę kupić nieruchomość z kredytu obrotowego?
Kredyt obrotowy służy finansowaniu bieżącej działalności, a nie nabywaniu majątku trwałego. Cel finansowania jest zapisany w umowie, a bank ma prawo go kontrolować. Nawet gdy bank pieniędzy udzieli, płacisz wyższą marżę, spłacasz w krótszym okresie i co dwa lata zależysz od decyzji o odnowieniu — przy majątku, który służy kilkanaście lat.
Dlaczego zalecam najdłuższy możliwy okres kredytowania?
Bo obniża obowiązkową ratę miesięczną, a tę bank uwzględnia licząc przyszłą zdolność kredytową. Przy zastrzeżonej bezpłatnej wcześniejszej spłacie nadpłacić można zawsze, a w słabszym miesiącu niższa rata bywa wybawieniem. Dłuższy okres oznacza wyższy łączny koszt odsetkowy, jeżeli kredyt spłacany jest zgodnie z harmonogramem — dlatego prawo do nadpłaty bez opłat jest tu warunkiem, nie dodatkiem.
Czy nowo założona spółka może dostać kredyt?
Sama z siebie nie ma historii ani zdolności kredytowej. Bank ocenia wtedy całą strukturę: spółka celowa jest kredytobiorcą, a podmiot z historią i zdolnością przystępuje jako poręczyciel. Źródłem spłaty jest czynsz najmu, a zabezpieczeniem finansowana nieruchomość.
Czy struktura ze spółką celową zawsze się opłaca?
Nie. Ma sens przy odpowiedniej wartości nieruchomości i przy podmiocie, który nie odlicza podatku od towarów i usług. Kosztuje utworzenie spółki, oddzielną księgowość, umowę najmu na warunkach rynkowych i dokumentację transakcji między podmiotami powiązanymi. Przy niewielkiej wartości zakupu koszty obsługi przewyższają korzyść, a skutki podatkowe każdorazowo potwierdza doradca podatkowy.
Wiesz, ile chcesz pożyczyć — sprawdźmy, czy na pewno w tej formie
Zacznijmy od celu finansowania i okresu, w jakim finansowany majątek będzie pracował. Z tych dwóch rzeczy wynika typ kredytu, struktura transakcji i to, kto powinien być kredytobiorcą. Spotkanie jest płatne: od 150 do 800 zł netto, w zależności od omawianego zakresu i stopnia przygotowania materiałów po mojej stronie — przy podpisaniu umowy zaliczam tę opłatę na poczet wynagrodzenia.